博鳌经济转型与楼市调控论坛 任志强再度发炮

经济转型与楼市调控分会场即将举行，新华社首席经济分析师陆晓明主持。

[ 新华社首席经济分析师陆晓明 ] 各位朋友，各位来宾，大家下午好。非常感谢大家能够坚持到最后，在本届博鳌论坛即将结束的最后一个论坛上，大家来参加。今天我们讨论的题目是：经济转型与楼市调控。每年博鳌论坛的时候，房地产都是经久不衰、争议不断的话题，今天把房地产这个议题留到最后来讨论，也是有这个意义在里面的。今天要讨论的话题主要包括对“国五条”的一些解读或者对“国五条”作用的一些预期，对今后一段时间房地产走势的判断，另外探讨房价波动的深层次原因，还有就是在经济转型期间，楼市调控可以有什么新的思路。

[ 陆晓明 ] 坐在我旁边的是SOHO中国董事长潘石屹。他的微博有1500多万个粉丝，但是他的粉丝里面，我看都是非常爱憎分明，既有很喜欢他的，也有骂他的。潘先生也是中国梦的经典案例，他从甘肃农村的孩子成为业界的领袖级人物。

[ 陆晓明 ] 这位是住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士。她主持了40多项有关相关课题的研究，所以她是非常了解房地产市场，尤其对房地产的调控政策非常熟悉。相信对房地产政策方面，她会有权威的解读。

[ 陆晓明 ] 坐在秦主任旁边的是，其实我也不想介绍他，每个人都对任志强这三个字有不同的理解。喜欢他的人，说他是敢于直言。不喜欢他的人，也给他贯以“全国人民最想揍的人”的称号。而且他在台上演讲的时候也有人向他扔过鞋子，这个只有像奥巴马这样的国家元首才能享受的待遇。我们现在讲“美丽中国”、和谐社会，所以不带扔鞋子的。

[ 陆晓明 ] 最后是长江商学院副院长王一江教授。他在国内很多学术机构都担任职务。同时他也是美国两所高校的终身教授和研究员，过去也当过世界银行的顾问。他的主要研究领域是在组织理论、劳动经济学和人力资源管理。但是我在事先和王教授沟通时，我觉得他对房地产市场有非常独特的视角。这就是我们今天的嘉宾组成。

[ 陆晓明 ] 这两天我听了一些会，他们的主持人都号称自己的伙伴是豪华阵容，今天我的伙伴不知道是不是算豪华阵容，但是他们有学术界的，也有房地产界的，还有政府机构的研究员。所以可以看出政府和业界的联系还是非常密切的。下面开始讨论。还是从大家现在比较关心的“国五条”来开始。这两天我看到潘总昨天发了一个微博，说大家都问你“国五条”，你说你很担心，中央的政策你不敢评论。我们能不能换个角度来问，就是中央的政策不敢评论，地方的政策能不能稍微评论一下。最近各地按照中央精神，出台了“国五条”地方实施细则，所以出台这样的细则，这样的细法，你们是不是感到很欣慰？

[ SOHO中国董事长潘石屹 ] 中央的政策我不敢评论，地方的政策都是根据中央的政策制定的，我也不敢评论。开场之前先让秦主任把政策的情况先跟我们说一下大方向，说完了，我们就随便说了。你不要让我先说。

[ 陆晓明 ] 潘总代我主持了。那秦主任，您对政策比较了解，您能不能给我们作一些政策制定的想法、初衷。

[ 住建部政策研究中心主任秦虹 ] 发言之前先纠正一个主持人的说法，新华社邀请我时说邀请你不代表政府，要是代表政府就不邀请你了，我说那好，我代表学者和研究员参加这个会议，所以我不代表政府。不代表政府，第一，“国五条”怎么出来的以及它的背景，我没有参与决策，我真的不知道。我不是政府部门，我不是行政部门，我只是一个研究者，所以我没有办法回答你想知道的事情。

[ 秦虹 ] 第二，“国五条”无论它的细则是怎么样，执行怎么样，暂且不论。它的指导思想和政府出台政策的出发点我认为还是坚持了2010年4月15号“国十条”以来的调控精神。这个调控精神是什么呢？就是从供和需两手调控市场，增加普通商品房的供应，然后调控需求。调控需求里又有两个具体的含义：第一，就是要抑制投机，特别是炒房投机的投资性需求。第二，满足合理的住房需求。“国五条”的出发点和本意是想要贯彻一脉相承的“国十条”以来的调控思路。

[ 秦虹 ] 当然，细则上的一些具体问题，“国五条”我觉得最大的存在问题，包括地方政府的细则就是细则不细，这可能是个问题。就是我们看到的细则，我们很想解读它里面有什么具体的内容，但是现在看还是比较粗。这是第一。第二，其实大家也都在批评地方政府，好象细则出的不过瘾，100个字，30个字，但是我注意到，“国五条”，国务院的文件是6条，6条里面说，要求地方政府在一季度末公布房价控制目标，并没有说要公布其他的。就是我们的文件，就是今年的17号文件上面说各个地方政府要在一季度末公布房价控制目标，它没有说要公布别的。所以你们恐怕还要再耐心等待一下，看看地方政府的细则，下一步怎么能更细一点。你说的100个字或者30个字是公布的是地方调控的房价目标。这是我能理解的事情。谢谢主持人。

[ 潘石屹 ] 现在第二个发言的应该是任志强发言。他一发言，会场气氛就不一样了，不信你看看效果。不要超过5分钟。

[ 任志强 ] 是你主持呀还是陆先生主持？

[ 潘石屹 ] 我帮忙。

[ 任志强 ] 你老想抢主持人的地位，你没这个资格。

[ 陆晓明 ] 其实下面我也想问任总，“国五条”，您觉得地方的细则，如果您能评价一下“国五条”也可以，但是如果您觉得要评判地方的细则更好的话，也可以。所以你觉得地方细则是不是还应该出更仔的细则或者实施细则现在这样细就挺好？

[ 任志强 ] 按我理解，“国五条”里第一条写的是如果供过于求的措施也可以采取灵活措施，原来是一刀切，现在是二刀切，你可以往高了调，也可以往低了调。把这个责任推给地方政府去管。它传达的一个信号就是我们希望房价不要高涨，然后你们地方政府去承担责任，然后地方政府去限定个目标，你们去管，你们要不管好的话，我们就收拾你。于是也给地方政府一个权利，你要管不好的话你就不批地，不给他发销售证，但是什么是市场，没说。

[ 任志强 ] 十八大说要把计划经济改为市场经济，我在博鳌论坛上听了好几场演讲都在强调中国未来的经济转型就是要把计划经济转型为市场经济。“两会”期间李克强总理答记者问说的很清楚，要把政府闲不住的手斩了，要壮士断腕。而是把闲不住的手伸的更长，使劲搅和。但是地方政府可能不太同意这个做法，所以中央政府发出一个信号，我们要继续关注房价。社会层面，我们大家都反对，因为大家都离婚，都抢房子。所以三月份我们看到房子交易量是猛增的。就表示用这种行为明确告诉你我们不满，那我们没有办法推翻政权，也没有办法投反对票，那我们就离婚，大家拼命买房子。从地方层面，“国五条”基本上已经出台细则叫做软磨硬泡，没有一个明确说出什么道道的。从已经出台的情况来看，基本上都是软磨硬泡的做法，你说你的，我说我的，两个没什么关系好象。曝露出来的结果就是，我觉得出台的“国五条”，中央政府心里没底。所以微博上说，这个政策就跟三年级的小学生一样，搞不清楚他应该做什么。

[ 任志强 ] 我们的题目是经济转型与楼市调控。从经济转型上来看，如果从2000年到2010年这十年变化中，在个人消费的八项分类里，住房消费是从2点几涨到8点几的比重。如果加上买房4000亿，我们的个人消费中大概已经涨了接近20%。这个变化从什么时候开始的呢？大概是从2011年开始的。如果按欧盟算，基本上在住房上的个人消费要占到25%，甚至更多一点。中国2010年第一次住房消费超过了食品消费，说明它已经从生存型消费变成了享受型消费，就是不仅仅是吃饱肚子，这是经济转型从个人消费分析上来看最大的特征。从此以后，住房消费超过个人消费中其他任何消费的消费。我们现在离发达国家的指标，住房消费的比例可能还很低，还要差七八个点，还有一个相当增长的过程。所以经济转型就是从食品消费转型到住房消费。我们再看看宏观指标里，去年是4.6万亿的消费，接近于7万亿的投资，也是第一次超过了全部食品的总值。当然不算农村的食品消费，没有一个行业比房地产的单行业消费量更大。大家都在评论说房地产不能是支柱产业，汽车能是支柱产业吗？汽车加起来也就是2000亿，大概占房地产的五分之一。索罗斯先生说不能靠房地产拉动中国经济，那靠啥？高铁投资最高的一年就是2万亿，比房地产接近于7万亿差远了？三分之一左右。还说什么？其他还有什么更大的吗？食品原来最大，现在也就是6万亿，比7万亿还少点。换句话说，经济转型就是转到住房上，如果不转到住房上，我觉得中国梦是实现不了的。都没房子住，你还实现什么中国梦啊？谢谢。

[ 陆晓明 ] 王教授，您是学者，您对房地产调控方面有什么看法？

[ 长江商学院副院长王一江 ] 本来我感觉我坐在下面更合适一点，但是他们好象需要有一个学者在上面平衡一下。其实我更多的是问题，其实对整个调控的思路感到非常不清楚。调控了十年了，调控了八年了，调控了五年了，最近又在加紧调控，我觉得思路完全不清楚。你说做学者，他想问题最讲究的就是逻辑上要统一，要讲得通。现在房地产市场上我们看到的就是逻辑上怎么统一也统一不起来。你看推出来的各项政策，一方面创造了各种条件来推高房价，土地政策、财政政策以及税收政策，各种政策在推高房价。另一方面，在宏观方面购买力的政策、货币的发行和流动性的通货膨胀的政策在拉高房价。一手在推高，一手在拉高，等要它真要高的时候，他又按下来不准高。这让我们感到很困惑。而且不准高的手段在很多情况下显得非常强制，就是说已经要高了，不可阻止的要高了的时候，还是有经济手段可以使用的，可以把这个调控做得更符合市场经济的原则。

[ 王一江 ] 我随便考虑一个思路，按照比较符合市场原则的思路，就是把这个房地产市场分成三类：一类是高端消费。像能够住得起好宅的人。一类是中端消费。一类是低端消费。低端消费政府补贴，中端消费是市场调节。高端消费可以重税，这样用政府额外的财政收入补充低端。那爱涨就涨，越涨，我就越收税，这样我就越有税来补贴低端。我之所以说我是带着问题来，为什么这么浅显的、比较容易掌握和实施的经济手段都没有采用，非要来个硬性的，不准购、限购，什么有户口的，没户口的，一套房的，两套房的。我只有问题，还是请业内的大佬们来解答我们的问题。

[ 陆晓明 ] 本来从“国五条”，现在进入整个房地产调控的讨论中来。现在房地产市场调控，从2002年算起也好，从2003年算起也好，到现在10年了，有人说房价越调越高。在这当中有没有什么具体的一些原因？潘总跟大家说说你的感受。

[ 潘石屹 ] 他们三位谈的，任总刚才谈的，有些观点我是同意的，就是我们要用市场经济的手段去调控房地产，而不要用计划经济的、行政命令的办法。就是今天的房地产像一列火车一样，你如果要用行政的手段，这根缰绳可以把马勒得住，要勒住一列火车是勒不住的。十年的调控就证明了这一点。我记得十年前，就是在博鳌亚洲论坛上面的一个房地产论坛，任志强参加了这个会，因为下面有一个记者老来挑战他，所以他就比较兴奋，说得比较高兴，成为第一届博鳌亚洲论坛上面最热的一个论坛。第二年，博鳌亚洲论坛秘书处说能不能再把任总请上，任总只要参加这个房产论坛，大家都比较爱听。任总这次来也不容易，能跟大家在博鳌亚洲论坛上见面不容易。但是他刚才有些说法我不太同意，人家这里写个经济转型，他说经济转型就转到房地产上去，好象不太对吧。说中国梦就是房地产。所以这个只能代表他的观点，不代表我的观点。

[ 任志强 ] 我们在小会议室说怎么讨论的问题，潘石屹就说“国五条”出台之前，就找他讨论，然后他就说你们不能说限购，应该加税，于是出来一个“国五条”。

[ 潘石屹 ] 我必须先把他这个问题回答一下，不然传出去不好。情况是住建部的领导请我去，征求一下我的意见。我说限购的办法确实不好，而且限购可以是个短期措施，不能是长期措施。就像人病了，需要动手术了，可以打麻药，可是你不能把麻药当饭吃，天天打麻药，这个东西不行。而且通过市场机制会让优秀的开发商脱颖而出，让一些差得开发商淘汰掉了，这就是市场的进步，就是社会的进步。而限购的话，价格限制死了，就是市场上面最敏感的调整信号，价格限制死了，长期下去对房地产的创新，对房地产的质量都不好。我是提过税收的问题，我建议能不能在第二套、第三套，甚至第五套房子之后来收物业税或者是房产税。因为现在中国的情况，整个房子不是像任总说的这样少，房子已经不少了，我看有一个专家说，中国每一个家庭人均的住房套数超过了一套，人均住房面积超过了35平方米，和改革开放之初的7平方米已经不一样了，今天只要调控的手段对头，房价不会涨的。供应量在那儿摆着，而且开发商的生产能力也是非常大的。我查了一下年报，土地储备量建的房子平米数超过1亿平方米的上市公司有两家，超过5千万平方米的有好多家，所以房子的供应量并不像改革开放初期这样紧张。所以把持有物业税增加，把流通环节的税降下来，就会形成一个压力，让持有好多套房子的人挤出去，让没有房子住的人把这个社会上很宝贵的房子资源利用起来。而“国五条”的加税，把持有的税没加，把流通的税加了20%，所以这是不对的，我要不把这个事情说清楚麻烦。

[ 任志强 ] 反正不管加什么税，人家加税了。

[ 陆晓明 ] 秦主任，您刚才提到，调控政策的本意都是好的，那这里预期的效果是不是达到？

[ 秦虹 ] 中国房地产市场的调控开始于2003年，十年了，我分析研究房产政策，我的一个体会，我觉得房地产很重要，涉及到国计民生，也涉及到国民经济的发展，但是它再重要也是整个国民经济中的一个部分，它是一个局部，它不是整体。它再重要，它也是重要的一个部分，而不是全部。这些年来，房地产的调控，客观上来讲，我的体会，它一直在服从于大局。服从什么大局呢？如果把2003年到2013年这十年的房产调控梳理一下，我认为大致可以分为三个阶段的调控：第一阶段是2003年到2008年上半年，这段时间房地产调控，它在做什么？为什么一方面抑制供给，一方面又要控制房价，出台大家难以理解的调控政策呢？就是王教授说的，我觉得那个时候主要是要服从于国民经济，防止国民经济从偏热走向过热这样一个大局。因为中国上一轮经济的增长起步于2003年，止步于2008年。应该说这五年中国经济增长速度最快，效果最好，但是这五年面临的最大问题，用国务院的文件来说，就是面临着资源环境压力过大，油电煤运压力很大。所以那一轮整个国家的经济宏观调控是有保有压，压哪些行业？主要是四大行业，因为固定资产投资过热，钢铁、水泥、电解铝、房地产。因为经济过热主要体现是投资过热，投资过热里面，这四大行业里投资又明显过热，通过紧银根和紧地根这两种方式来控制房地产增长过快。2004年开始，我们对房地产开发企业的资金比率从20%提高到35%，降低开发企业的杠杆率。2004年起开始限制，提高了个人首付的贷款比率。紧地根，2004年全国建设用地停止了半年的建设用地审批，就是控制固定资产投资过热。在经济形势那么好的情况下，怎么又不让固定资产投资增速过快，又不能增加供给，又能控制房价下降呢？

[ 秦虹 ] 当时我理解国务院采取的办法就是调结构。所以你问90、70政策怎么出台的？我认为就是调结构。调结构怎么控制房价呢？就是在不能增加目的供给的情况下我多建小户型。如果单价涨的快，总价就会低，买的户数就会多，当然初衷是这样的。我始终认为，政府在总量调整上是有主动权的，是有效的，结构调整从来都是市场形成的。政府调结构是很困难的，结构一定是市场自动形成的，而不是控制出来的。当时的房价和你不能增加供给有关系，服从了国民经济防止过热这样一个大局。2008年4季度到2010年国十条出来服从保增长这样一个大局，中国七个季度下降了7个百分点，当是就是为了保增长。所以当时谁愿意刺激房地产？当时把房地产资本金比率从35%降到20%，当时买房可以打折，都是那时候出来的，这是为了保增长。第三个大局是2010年之后，中国经济的确克服了金融危机的影响，我们走向了平稳发展的新阶段。在这样的阶段，房地产调控服从了另外一个大局，就是当前影响中国经济社会发展的最主要的矛盾是什么？我认为还是我们在发展过程中的不平衡、不协调、贫富差距大这样一个问题，导致了不稳定的问题。贫富差距有很多原因造成，一次收入分配的不公，还有靠垄断资源获得的收入等等，但是对广大普通老百姓来讲，房子成为另外一个影响家庭财富分配、差距扩大的一个重要因素，因为我们随着房价的上涨，拥有多套房的家庭，他的财富是倍增的，而没有买房子的家庭，他越来越买不起房子。在这个时候，国家开始控制，通过限购也好，限贷也好这样的政策来减少多套住房，来缓解社会的矛盾。我觉得本身是有逻辑的。

[ 秦虹 ] 任总说得非常对，搞市场经济，我们做研究也认为，确实搞市场经济，但是市场经济的本质是什么？我认为是法制经济，而房地产市场建立的时间短，如果说改革开放我们开始搞市场经济的话，那中国的房地产市场真正兴起是1998年住房改革制度之后才有的，住房制度改革才有了房地产市场。比如你所说的税就很重要，对占有房子的人多收税，但是税从来都是依法征收，没有法怎么征税，但是我们关于房产税的法律准备充足吗？不充足。当一系列法律手段不充足的时候，这个时候政府又要解决眼前由于房价增长过快引起的不满，以及贫富差距大的问题，采用一些行政手段来解决当前的问题，我是这样理解。我觉得不一定永远这样坚持下去，最终当我们的法律法规和尊重市场规律的一些建设能够尽快建立之后，确实要更好的发挥市场手段进行调节。但是反过来，你说美国，你说日本，你说欧洲，他们是市场经济国家吧，他们房地产的法律法规建设的十分充分吧，但是房价该涨涨，该跌跌，也有房价起伏的时候。所以要说总归是市场，价格就会有变化，这个我们也得承认这样一个基本的事实。这是我对调控政策的一个理解。谢谢。

[ 陆晓明 ] 任总又把话筒抓在那儿了。

[ 任志强 ] 我原来说房地产是夜壶，需要的时间拿出来用，不需要的时候往床底下一踢。许多媒体不太同意。需要房地产的就往上拉拉，不需要房地产就往下按按。反过来，陆先生问十年调控的问题，1998年开始的房改到2003年，每年平均房价增长3.5%，但是收入增长平均增长9.5%，那时候是市场化。但是23号文件强调要建立面向70%左右的保障制度。但是到后来就变了，于是2003年我们开始调控，调控的前提是什么？2002年7月1号出台的土地招牌挂制度。然后执行是在2004年的8.31大限。从此以后，房价就按不住了。为什么？因为以前是划拨土地，后来变成了招牌挂土地。所以第一轮房价上涨是土地招拍挂把土地价提起来了。

[ 任志强 ] 2003年调控我们做了什么呢？就像秦主任说的那样，因为房地产投资快速增长，所以中央政府出台了12.1文件，要限制房地产投资的快速增长。我认为从十年调控根上就弄错了。为什么2003年房地产高速增长他弄错了？因为在1998年的时候，我们很大一块房子是分配制。那时候房地产投资只占所有房屋投资的20%左右，1998年开始以后单位住建房压下去了，这块就转到房地产投资了。所以房地产投资“呼呼”往上涨。从1998到2003年，固定资产投资增长1.8%，没涨那么多，但是房地产投资一下子涨到17%、18%，因为这一头的基本建设投资往下滑了。

[ 任志强 ] 最后分配那块降到很低了。但是房地产投资“呼呼”往上涨，只知道往下压，没有看到替代作用。所以2003年就告诉你，替代作用是一种误解。因此，十年以后的任何一次调控都是基于那个根，老把问题提在房地产问题上，所以宏观经济高了就是房地产闹的，宏观经济2008年掉下去的，就靠房地产给拽起来。那房地产调控能好得了吗？所以我觉得这十年的调控结果就是让房价越来越高。

[ 任志强 ] 如果要把房价搞下去，一定是政策能让供给需求增加，假定我们所有的调控政策是让供给无法迅速增加的时候，他怎么可能把房价弄下去呢？你们想想，都把猪杀了，猪肉价格能下去吗？只有让大家多养猪，猪肉价格才能下去，非常简单的道理。但是我们做的恰恰都是相反的，“国五条”其中有一条叫增加有效供给，这一条是在上一年的国务院政府工作报告里就这条。但是去年执行了一条，为什么没有增加土地供给呢？北京、上海等重大城市基本上住宅用地供给只完成了30%多的任务，全年也没有完成国土资源部预定的目标，大概完成了60%多。为什么不增加供给？因为抑制了需求，那怎么能让供给增加呢？如今我们还是提出要增加有效供给，同时还在说抑制，这也不允许买房子，那也不允许房子，那能增加有效供给吗？至少到2月份已经公布的数据看来，去年也是这样，是负的百分之十几的供应，到2月份还是负的。小潘说计算的土地挺多的，那是个别现象，那个地可能十年以后才能开发，不是当年的。

[ 任志强 ] 我们觉得重要的是没有把这个结构调整好。1998年的23号文件特别强调，70%或者相当一部分要用保障房制度提供，但是调控了这么多年，2007年我们才提出用廉租房应保尽保，2009年提出要建公租房。1998年到2009年大概十几年的时间，如果在十几年就执行23号文件的话，可能没这么多毛病，那时候保障住房可能不用再建3600万套，那时候建300万套可能就足够了。但是这个政策一直没这么做，这几次调控政策看，恰恰和我们的23号文件是相悖的，如果把最初的文件拿出来看。如果不回去审核我们的供给结构和土地制度的问题话，那也好不了。我们去年6.4万亿的消费，其中有1.7万亿的消费税，再加上3万亿的土地收益，6.4万亿有4.6万亿到4.8万亿被拿走，如果这种形势不从根本上改变，我个人觉得今年房价还是稳中有升，再出五条也不行。

[ 陆晓明 ] 王教授作为学者，除了土地制度之外，还有哪些原因使得房价控制没有达到预期？

[ 王一江 ] 秦主任回顾那段历史让我第一次明白了政府调控房价的动机和思路。明白了这个动机和思路，我当时就联想起了，一方面我同情政府，经济过热了，煤电都短缺了，要压制抑制一下房地产的需求，这是可以理解的。但是良好的动机如何转换成良好的社会效果，这个问题还是有差距的，不是说我出发点好，效果就好。听秦主任介绍这个历史的时候，我脑子里面想起来一个最响亮的概念就叫做有计划、按比例。30年计划经济时期，一会儿说这个短了，一会儿说那个长了，政府随时随地都在改变计划，随时随地都在调节计划，那调节的最后结果是我们什么都短缺了。从吃的、住的到出行，什么东西都短缺了。

[ 王一江 ] 所以我们才彻底摒弃计划经济，转向市场经济，那大部分都富足了。从房地产调控十年回顾，我们真正要改变的大的问题还是政府要怎样管理经济，还是政府怎样改变自己的决策机制。这比一个简单的房地产问题更根本、更大。像房地产问题，你走计划、按比例的老思路调控它，调控出来的效果就是当年计划经济的一团糟、一团乱，全面的紧张、全面的短缺。今天调控的社会效果我们看，谁对房地产是满意的？是高端消费者满意，还是普通消费者满意，还是低端消费者满意？还是供应方满意？

[ 任志强 ] 银行最满意。

[ 王一江 ] 在这样一个牵扯到亿万民众消费的大商品的决策过程中，今天出台这个政策，明天出台那个政策，承受这些政策后果的人，他有没有一个正常的、可靠的、有序的渠道来发表自己的意见，他是不是参与到这个讨论之中，这些都是一个更大怎样改变政府决策质量的问题。回到房地产市场上来讲，从长远来讲，只有增加供给，才能够抑制房价，才能够稳定房价。但是在短期内我们还是要注意，有些周期性的，把房价在短期内推得非常高的一些因素，它会造成一种恐慌性的需求。造成这种恐慌性需求的，政府政策最大的因素是什么？我觉得就是通货膨胀。因为中国的老百姓，特别是中产阶级，赚点钱不容易，赚点钱，小孩子要教育，未来医疗保险，个人养老保险等等问题，财富怎么保护好是最大的问题。在社会长期面临着通货膨胀压力的时候，普通的中国老百姓又面临一个问题，我怎样保护我的财产？我投股票，股票市场就是那样一个状态，很多股民惨痛的割肉减仓。你说投放黄金，黄金有多大载体来消化100万亿的流动性？黄金太小，股市太不可信，那还能投什么？

[ 王一江 ] 这些东西全尝试一下，少买一套房子的钱，要买几万斤的“逗你玩”？所以在长期通货膨胀的环境中，他不买房，实在没有东西可以买。房子是唯一的，我看得见、摸得着，产权放在我的名字下，我天天看到它我心里感到踏实的东西。而且它可以消化那么大的流动性。所以讲房价为什么高起？从长期来讲，供给管理很重要，从短期来讲，流动性管理很重要。什么时候政府开始把货币供应量的速度给降下来了，老百姓对长期通货膨胀的压力恐惧没有了。现在推的一方没人管，拉的一方没人管，而是在房价要涨的时候有人管，今天认为它高了，明天认为它低了，今天不协调了，明天不服从大局了，如果按照这种思路来管的话，我觉得会反映出来政策是多变的，老百姓是感到困惑的。

[ 秦虹 ] 房地产非常复杂，房地产调控政策解决不了房价，王教授说的这些问题是房地产政策能够解决的吗？房地产调控解决不了这个问题，房地产调控只能解决有限的问题，但是房地产是表象，它背后的因素是众多的。所以我们说背后因素没有解决，房地产政策只是有限的解决。

[ 陆晓明 ] 王教授刚才讲到市场供需情况，两年前，在博鳌亚洲论坛，发布了一个民间投资报告，当时说的一个基本结论就是房地产投资趋于理性，从投入市场的前端，转向房地产开发的一些投资，比如基金或者是信托这方面，当时也给了一些比较有力的数据。如果你投资在房地产市场前端的话，那增加了房子的需求，可能就要推高房价，如果投资到房地产开发这一块可能会增加供应，会平衡一些供应。两年以后您再来看，这个趋势是不是得到了加强？供需情况是不是得到了进一步改善？

[ 秦虹 ] 应该说这些年来的供应量不能算小，那为什么房价还在涨？第一是结构性的问题。你说现在房价涨还是不涨，我能理解任总的涨，他说的是涨。但是我的理解是，现在来说中国的房价涨不涨，你很难用一个涨或者不涨来衡量，它一定是结构性的问题。有的城市可能面临着涨的压力，有的城市现在还在面临着消化库存的压力，它那个地方根本不可能涨。所以我们供应量不小，但是结构性有很大的问题，三四线城市，很多城市面临着消化库存，供应量非常充足，甚至是过剩的一些压力，需要消化。

[ 秦虹 ] 第二，我认为总需求量还是非常大的。我认为为卖而买的投机性炒房需求肯定比2010年之前大大减少了，我们现在每年也卖出10亿平方米的住房，我认为80%都是和自住有关或者第一次买房，或者改善性买房，跟自己的住和改善相关的，纯粹投机的，买的就是为了卖的，这种已经很少了，有些投资是和他资金的保值，但也是为了改善，我有个小房子，我买个大房子自己住。所以民间投资房地产的确出现了一些变化，由于这一轮的调控政策，使投机性需求的确减少了。它的前端，就是开发端的投资，通过各种形式确实在增加。

[ 秦虹 ] 我们可以看到现在开发企业资金来源里面，自筹资金占比最大，增速最快。自筹资金是哪里来的？就是有各种渠道，比如企业投资的形式，或者债权股权的形式，或者私募资金的形式，或者信托的形式，以及各种形式的形式来体现在企业自筹这一块里面。这个趋势我仍然是认可的，和2010年前相比，民间投资房地产的形式在发生变化，大家过去习惯于买房子，买住宅，我投资房地产怎么投？没有别的投资渠道，中国上市公司股票不好，我买基金、债券没有，没有办法投，那怎么办？买个房子搁在那儿，抵通胀，资金安全保值。但是现在政策上不允许，也不给这个条件，他现在通过信托、基金以及各种内部企业的集资等形式，体现在开发企业的自筹资金里面，确实出现这样的变化。我仍然认为，这种变化还会持续。

[ 陆晓明 ] 潘总一直在很仔细的听，除了代我主持一段之外，没有发表什么见解。您认为房地产调控要用市场手段去调，那从短期来讲，是不是限购限价起到了最大的作用？

[ 潘石屹 ] 这些方法都不是好办法。

[ 陆晓明 ] 救急用，效果是不是有呢？

[ 潘石屹 ] 这两天我到博鳌亚洲论坛上，博鳌亚洲论坛记者很多，见到我就问一句话，问房价会跌还是涨？任总回答非常坚决，稳中有升，间人就是稳中有升。我是不回答，因为这样复杂的问题，我怎么回答呢。

[ 陆晓明 ] 希望它涨还是跌呢？

[ 潘石屹 ] 如果让我提一个建议，如果让房价往下跌我有办法。第一，把全国的房子都连上网，任何人拿着身份证可以查到任何一个房子号。这个从技术上是不难的。其实出台“国五条”之前我就在想，这个政策应该能够出台。可是我看到不是“国五条”上写的，是在另外一个文件上写的，要把这个网联系起来的技术要到“十二五”末期才能连起来。把这个交给搜狐这些，两个月就给连起来了，不是特别困难的技术。有多少收入不明的人拿着钱购买房子，谁都可以查得清清楚楚的。只要我们在这个位置，有一个特别权威的人士说，下个月就公布，所有人可以查任何人的房子套数，你看二手房的供应量是多还是少？如果多了，我就不相信房价不会跌。刚才任总说了很多数字，有时候跟他做论坛，也不知道这个数字是真的假的，有的时候我也觉得不太可信。就算他说的是对的，那你怎么知道土地年鉴上的数字是对的呢？

[ 任志强 ] 连不连网和房价有什么关系呢？

[ 潘石屹 ] 因为现在有的人有5套房、6套房、7套房。

[ 任志强 ] 美国二手房交易已经占到总量的70%、80%，甚至更多。但是中国还是一手房交易量最大。这两个差别就在于你的存量房子够不够满足于需求，存量房够满足需求的时候，才能以二手房交易为主，一手房不断弥补存量不足的部分。而中国一手房在大量生产过程中，二手房交易量和一手房大概也就是1：0.2的样子。就是20%几是二手房交易，现在接近于30%，要把这个比例倒过来的时候，可能才能说对一手房的建设投资等等其他供给才能提到议事日程，现在明显是供给严重不足。秦主任说的差别性在不在？在。从土地分配上也可以看出来，村之土地供应量是大的，大部分都是浪费的，为什么？因为人口往外跑，但是地多。这个地多到什么程度呢？地多就是盖的房子很矮，两三层就够了，可是人没在那儿住。但是大城市就出现了土地严重不足，虽然利用率很高，所以整个城区分配一下只有1.1的容积率。这种差别化和计划经济是密切相关的，计划经济是按户籍人口给你计算一个人可以有多少人均用地，批了。但是北京批的是什么呢？2020年城市规划是1800万人，但是我们提前11年时间已经超过1800万人了。而那个土地指标还是到2020年才给你1800万人的指标，现在加上流动人口差不多已经是2800万人了。所以大城市的严重土地不足和小城市土地过量或者用不完、效率低等等，两个一结合，从大盘子看，我们就按比例什么之类的，够了，但实际现象是不够。所以最终导致房价不断上升的是因为这种不合理的分配，计划经济的一个体系。所以计划经济手段要转换成市场经济手段，第一，原料得市场化。而原料市场化要不改变土地制度，政府征用的叫大产权房，政府不征用是小产权房，这两个土地性质就导致不可能实现自由配比，就是不能按照市场化的办法有效供给，最后就是贫的地方还是拼命增加那么多指标，但是人已经跑到了其他城市和其他地区，现在大概有1.6亿劳动力，加上2800万的非原地人口的流动，那土地没跟着指标走啊，也就是2800万人的土地指标没有在他呆的城市给他土地指标，所以这些矛盾都得用其他的配套方式解决了以后才能解决好楼市调控的问题，要不然是解决不好的。

[ 陆晓明 ] 过去有人提过，过去我们出台了国几条，国几条，但是没有一条是涉及到土地转让制度改变方面的，任总提到土地制度这块，就是出让制度改革可能是比较根本的，潘总说要公布房产或者要联网。王教授，您觉得在今后调控还有什么其他措施吗？

[ 王一江 ] 除了对供给和需求做全面的审查、全面的管理以外，在税收方面我觉得还有一个具体可以考虑的，就是对那些特别高端的房能不能以特别重的税，来取代限购。什么叫特别高端的房呢？就是占人口比例大概是，我随便说个数，10%左右，最富有的人消费的房子，你开始征税。他们这些人特别有钱，他们这些人还特别爱住大房子来炫耀自己，这是中国人的消费习惯。他爱住大房子，他又特别有钱，你住的越大，你花钱越多，我们国家相应的收入也越多。除了对第二套、第三套可以考虑一些税收办法，对特别高端的房子考虑也增加一些税。那这些人可能是两种选择，一种就是不消费那么高端的房子，这是有益于社会的。另外就是他继续消费那种高端恩的房子，这个好处就是国家的税收大大增加了。所以特别高端的税收，我建议专门用于补助穷人住房。

[ 陆晓明 ] 大家更关心的是今后一段时间房价怎么走？任总说是稳中有升。潘总你觉得呢？

[ 潘石屹 ] 我觉得不按照我的办法，我就不知道了。

[ 任志强 ] 刚才说了半天都白说了，那些都是理由。你不能把人口结构和家庭分户改变了吧，就是刚性需求，小潘说我说的不对，你们可以去差人口年鉴。按照满23岁的人群，在2015年是最高峰。换句话说，如果23岁结婚的话，这个需求是最高峰的。此后，可能会往下降。但是如果24岁、25岁、26岁，就是说这个时间还得接着往下推。即使下降了，我们按人口绝对年龄计算，也没有下降多少，年可能还超过2400万对，那起码你得给准备这么多房子，不管这个房子在城市还是在镇，还是在村，结婚分户就得分这么多。如果按照绝对年龄人口，就是出生年代算下来，这个线还要拉很长很长一段时间。我们每年能建多少房子呢？商品房大概就是800万套左右，加上保障性住房，这两年多一点，400万套的话就是1200万套左右，换句话说，我们只能满足全国新增户数的50%，我觉得不行。如果都不允许满第二套住房，拿什么租呢？这不是很简单的道理嘛。第二套就是自己用，第三套才能用于出租。拥有第二套住房的，不是富人都拥有，最低人群大概是4.6%，然后逐步提高，最高收入人群是23点几，中低收入家庭都有第二套住房。小潘说第二套住房就收重税，那穷人本来拆迁有两套住房，一套出租，那你就说对穷人也得收高税？中国人的特点，因为我们有50年的分配历史，拥有两套住房不是因为我是富人就多买了一套房子。所以我们那个税，包括收富人税，中国一代富人都没完成呢，你把这些富人都哄到其他国家去？美国等其他国家都减房产税，为什么？就是要把这些富人留着。那各地都在研究，这个税法要合理性。中国人说我传的是三代、五代的富人的东西收房产税给收没了，那可以。政府如果真正想让老百姓买房子，那美国人、英国人挣那么多钱都减个人所得税，那为什么不想着减个人所得税呢？上海在1999年实行减免个人所得税的时候，那时候房价才4000块钱，现在房价已经高了，政府为什么不干这个事？

[ 陆晓明 ] 那现在减免个人所得税会不会让房价更高呢？