张玉良:房价仍有15%~20%的下行空间

点击次数:65  来源:中国经营报  更新时间:2014-07-02

在“2012博鳌亚洲论坛”数十场分论坛中,4月3日最后一场的压轴大戏留给了“中国房地产大变革”。

2012年全国两会期间,国务院总理温家宝答记者问时明确指出,中国的房价远未到合理水平,仍将坚持房地产调控不放松。4月1日,中国指数研究院发布调查数据显示,2012年3月百城住宅均价环比连续第7个月下跌,北京、上海、深圳、广州等10大城市均价同比连续第3个月下跌。然而在楼市严厉调控的背景下,深圳和广州3月均价同比逆市上涨。

焦点一:限购政策年内难退出

张玉良:国家出台一系列调控措施,是特殊情况下采取的特殊政策。限购政策实施近两年来,取得了一定效果。可以想象,如果限购政策一退出,中国房价会怎样。在市场化政策没有到位之前,限购不能退出。现有的调控政策需要进行微调,以满足刚性需求。

刘晓光:限购政策今年肯定不会发生变化。但部分措施微调或有可能,例如首套房首付比例略降及利息进一步优惠等。在政策不改变的情况下,房企唯有适应市场来谋求生存,房地产行业将出现大量并购案例。但是以后限购令作为行政性政策或许要被一些经济调控政策代替。通过利率、税收这些经济政策来代替。

郑新立:限购是在特殊情况下采取的特殊措施,楼市调控政策之所以短期难以退出,关键因素在于房价还没有调整到合理价位。现在最重要的问题,是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。

焦点二:调控政策必须微调

张玉良:现有的一些调控政策“走过了头”,为了抑制房价上涨,下重药“一刀切”,在打压房价的同时,也使得一些刚性需求得不到满足。

例如,不少地方提高首套房贷款利率,对房贷也采取紧缩,这就使得很多刚性需求、消费性需求都受到抑制。对这些政策进行微调也是应该的。

郑新立:用房地产税来改变地方政府的土地财政政策,是一项非常好的改革,可以抑制投机,又满足居住性购房需求。现在一些地方已经开始进行试点改革,这个方向已经明确了。我想通过试点总结经验,将来房地产税会逐步得到实施。

焦点三:房价还有下行空间

刘晓光:未来中国的房价上涨趋势会减慢,刚性需求会逐步满足。以后房价每年只是一个通胀的涨幅,比如4%、5%,老百姓收入可能是一个高增长,比如9%、10%,各种价格比率就回到合理的程度。但是这里面有一个很重要问题,价格本身不可能大幅增长。有些地方的地价占整个成本将近50%,加上税费又是20%左右,如果我们把地价降下来、把税费降下来、把资金成本降下来,开发商的合理利润是看得到的。

张玉良:房价依然有下调空间。现在一些城市的房价过高,这是不争的事实。调到合理的范围,我的理解是现在房价至少还有15%到20%的下跌空间。不过,不同城市,不同地段,房价调整也不同。有些二三线城市,房价比较低,不但下降不了,可能还略有上升。一线城市的核心地段,价格也降不下来。核心城市的边缘地段,房价是要降下来的。

刘晓光:楼价高企的一大关键因素,是土地成本、税负过高。比如在北京,有些地方的地价占整个成本的近50%,税费20%左右,那可能占到成本的70%。只有把地价、税费2资金成本降下来,房价才能真正下降。 

 

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